New EU rules on short-term rentals: what hosts, platforms and investors need to know

This Client Alert is available in both English and Bulgarian.

As of 20 May 2026, new EU rules apply to short-term rentals offered through online platforms such as Airbnb, Booking.com and other similar services.

The new rules are introduced by Regulation (EU) 2024/1028. Their main purpose is to make the short-term rental market more transparent and to facilitate supervision by the competent authorities.

It is important to note that the Regulation does not introduce an EU-wide rental licence and does not prohibit the short-term letting of properties. Instead, it creates a common framework for registration, the display of registration numbers in listings and the sharing of data between online platforms and competent national and municipal authorities.

In practice, this means that where a property is subject to registration, its registration number becomes essential for offering it on online platforms.

Who is affected by the new rules?

• Hosts

The new rules apply to persons who offer or intend to offer, short-term accommodation for remuneration through an online platform. This includes both individuals and companies. It is irrelevant whether the activity is carried out professionally or only occasionally.

• Online platforms

The Regulation applies to online platforms through which guests can book short-term accommodation and enter into a contract with the host remotely. This includes platforms that not only publish listings but also participate in the booking process.

• National and local authorities

The new rules also impose obligations on Member States, as well as on national, regional and local authorities. These authorities must ensure appropriate registration systems, public registers, technical channels for receiving data from platforms and mechanisms for supervision and enforcement.

What falls outside the scope of the Regulation?

The Regulation does not apply to hotels and similar accommodation establishments, such as motels, aparthotels, resort hotels and hostels. Campsites, caravan parks and motorhome sites also fall outside its scope.

Long-term rentals are also not the focus of these rules. The recitals to the Regulation state that the letting of accommodation for a longer period, typically one year or more, should not be treated as short-term accommodation.

What changes for hosts?

• Registration and registration number

Where, under the law of the Member State in which the property is located, a registration scheme applies, the host must obtain a registration number for that specific property. This number must be provided to the online platform and displayed in the listing. Without a registration number, a short-term rental listing may not be published or may be removed from the platform.

Under the Regulation, the registration procedure must be available online, allow for the prompt issuance of a registration number once the required data has been submitted and enable the information to be updated.

• What information must be submitted in order to obtain a registration number?

When registering, the host must provide information both about the property and themselves.

For the property, this typically includes the exact address, the type of accommodation, whether the entire property or only part of it is being rented out, whether the property is the host’s primary residence, the maximum number of beds and guests and whether a specific authorisation is required to provide the service and, if so, whether such authorisation has been obtained.

For hosts, the information includes:

1. where the host is an individual: name, identification number or other identifying information, address, telephone number and email address; and
2. where the host is a company: corporate name, registration number, details of the legal representative, registered office and business address, telephone number and email address.
3. Updating the information

The host must ensure that the information submitted remains accurate and up to date. If there is a change – for example in the capacity of the property, how it is used or the host’s details – the information must be updated. If the competent authority finds that the information is incomplete, inaccurate or invalid, it may request correction. If this is not done, the registration number may be temporarily suspended. In more serious cases, it may be permanently withdrawn.

What changes for online platforms?

The Regulation introduces new obligations for platforms through which short-term rentals are offered.

• The registration number becomes part of the listing

Platforms must design their systems so that the host indicates whether the property is located in an area where registration is required.

Where registration is required, the platform must require a registration number before the listing is published or the service is offered. The registration number must be clearly visible in the listing.

Platforms must also carry out random checks to verify whether hosts’ declarations are accurate and whether the registration numbers are valid.

• What happens if there is a problem?

If a platform finds that a registration number is missing, invalid or being misused, it must notify the competent national or municipal authority and the relevant host. Where the competent authority issues an order in connection with an identified infringement, the platform must remove the listing or disable access to it.

This may occur where the registration number is missing, invalid, temporarily suspended, permanently withdrawn or where the same number is used for more than one property.

• What data will be provided to the authorities?

Where a Member State or a specific area has introduced a registration scheme and requires data from platforms, platforms must provide information on listing activity.

This includes the number of nights, the number of guests per night, the country of residence of the guests, the exact address of the property, the registration number and the URL of the listing.

As a rule, this data will be submitted monthly through electronic exchange. A lighter regime applies to small or micro platforms: if, during the previous quarter, they did not reach a monthly average of 4,250 listings in the EU, the data may be submitted quarterly.

What do the new rules mean for Bulgaria?

The new rules are particularly relevant for Bulgaria because a registration regime for guest rooms and guest apartments is already provided for under the Tourism Act, making the obtaining of a registration number mandatory.

This registration number must appear in listings on online platforms and will be used for verification and data exchange with the competent authorities.

As a result, it will no longer be possible in practice to offer unregistered or incorrectly registered accommodation.

• What should hosts do?

Hosts should check whether their property is subject to registration and, where applicable, obtain a registration number.

• What should investors do?

Investors acquiring properties for the purpose of short-term rental should verify whether the property may be used for such purposes, whether registration is required and whether such registration can be obtained.

What is the practical effect of the new rules?

The Regulation does not introduce an EU-wide ban or limit on short-term rentals. However, it significantly increases transparency requirements and will make existing national and local rules easier to enforce.

The most important change is that online platforms are directly involved in the compliance process.

In practice, this means:

• it will be more difficult to publish listings without a registration number;
• incorrect or inaccurate data will be easier to identify;
• listings may be removed where the registration number is missing or invalid; and
• national and municipal authorities will have more information about the actual number of nights, guests and active properties.

Нови правила на ЕС за краткосрочното отдаване под наем: какво трябва да знаят домакините, платформите и инвеститорите

От 20 май 2026 г. в ЕС започват да се прилагат нови правила за краткосрочното отдаване под наем чрез онлайн платформи като Airbnb, Booking.com и други сходни платформи.

Тези правила са въведени с Регламент (ЕС) 2024/1028. Основната им цел е да направят пазара на краткосрочни наеми по-прозрачен и да улеснят контрола от страна на компетентните органи.

Важно е да се уточни, че Регламентът не въвежда общоевропейски лиценз за отдаване под наем и не забранява краткосрочното отдаване на имоти. Той създава обща рамка за регистрация, показване на регистрационни номера в обявите и споделяне на данни между онлайн платформите и компетентни държавни и общински органи.

На практика това означава, че когато даден имот подлежи на регистрация, регистрационният му номер ще стане ключов за предлагането му в онлайн платформите.

1. Кого засягат новите правила?

• Домакини

Новите правилата засягат лица, които предлагат или възнамеряват да предлагат краткосрочно настаняване срещу заплащане чрез онлайн платформа. Това могат да бъдат както физически лица, така и дружества. Няма значение дали дейността се извършва професионално или само от време на време.

• Онлайн платформи

Регламентът засяга онлайн платформи, чрез които гостите могат да резервират краткосрочно настаняване и да сключат договор с домакина от разстояние. Това включва платформи, които не само публикуват обяви, но и участват в процеса на резервация.

• Държавни и местни органи

Новите правила поставят задължения и пред държавите членки, както и пред националните, регионалните и местните органи. Тези органи трябва да осигурят подходящи регистрационни системи, публични регистри, технически канали за получаване на данни от платформите и механизми за контрол.

• Какво не попада в обхвата на Регламента?

Регламентът не се прилага за хотели и сходни места за настаняване, като мотели, апартхотели, курортни хотели и хостели. Извън обхвата му остават и къмпинги, терени за каравани и къмпинг-автомобили.

Дългосрочното отдаване под наем също не е фокус на тези правила, като в мотивите към Регламента се посочва, че отдаване за по-дълъг период, обичайно една година или повече, не следва да се третира като краткосрочно настаняване.

• Какво се променя за домакините?

• Регистрация и регистрационен номер

Когато за даден имот според правото на държавата, в  която се намира имота, се прилага регистрационен режим, домакинът трябва да има регистрационен номер за този конкретен имот. Този номер ще трябва да бъде предоставен на онлайн платформата и да бъде показан в обявата. Без регистрационен номер обява за краткосрочно отдаване под наем няма да може да бъде публикувана или ще бъде премахната от платформата.

Според Регламента регистрационната процедура трябва да бъде достъпна онлайн, да позволява бързо издаване на регистрационен номер при подаване на необходимите данни и да дава възможност информацията да се актуализира.

• Какви данни трябва да се подават, за да се получи регистрационен номер?

При регистрация домакинът трябва да предостави данни както за имота, така и за себе си. За имота обичайно се посочват: точният адрес, видът на мястото за настаняване, дали се отдава целият имот или само част от него, дали имотът е основно жилище на домакина или не, максималният брой легла и гости, дали е необходимо специално разрешение за предлагането на услугата и дали такова е получено. За домакините се посочват: (1) ако домакинът е физическо лице, това включва имена, идентификационен номер или друга идентифицираща информация, адрес, телефон и имейл; (2) ако домакинът е дружество, се посочват наименование, регистрационен номер, данни за законния представител, седалище и адрес на управление, телефон и имейл.

• Актуализиране на информацията

Домакинът трябва да поддържа подадената информация вярна и актуална. Ако има промяна – например в капацитета, начина на ползване на имота или данните на домакина – информацията трябва да бъде актуализирана. Ако компетентният орган установи, че данните са непълни, неверни или невалидни, той може да поиска корекция. Ако това не бъде направено, регистрационният номер може да бъде временно отнет. При по-сериозни нарушения той може да бъде отнет окончателно.

• Какво се променя за онлайн платформите?

Регламентът въвежда нови задължения за платформите, чрез които се предлагат краткосрочни наеми.

• Регистрационният номер става част от обявата

Платформите трябва да организират системите си така, че домакинът да посочи дали имотът се намира в район, за който се изисква регистрация. Когато регистрация е необходима, платформата трябва да изисква регистрационен номер преди публикуване или предлагане на услугата. Регистрационният номер трябва да бъде ясно видим в обявата.

Платформите трябва също така да извършват проверки на случаен принцип, за да установяват дали декларациите на домакините са верни и дали регистрационните номера са валидни.

• Какво става при проблем?

Ако платформата установи, че регистрационен номер липсва, не е валиден или се използва неправомерно, тя трябва да уведоми компетентния държавен или общински орган и съответния домакин. Когато компетентния орган издаде разпореждане във връзка с установено нарушение, платформата трябва да премахне или блокира достъпа до обявата.

Това може да се случи например когато, липсва регистрационен номер, номерът е невалиден или  временно или окончателно отнет, или един и същ номер се използва неправомерно за повече от един имот.

• Какви данни ще се предоставят на органите?

Когато държавата или съответният район е въвел регистрационен режим и изисква данни от платформите, платформите ще трябва да изпращат информация за дейността по обявите, която включва броя на нощувките, броя на гостите по нощувки, държавата на пребиваване на гостите, точния адрес на имота, регистрационния номер, URL адреса на обявата.

По правило тези данни ще се подават всеки месец чрез електронен обмен, като за малки или микро онлайн платформи е предвиден по-облекчен режим – ако през предходното тримесечие те не са достигнали средномесечно 4 250 или повече обяви в ЕС, данните могат да се подават веднъж на тримесечие.

• Какво означават новите правила за България?

За България новите правила са важни, защото регистрационен режим за стаи и апартаменти за гости вече е предвиден със Закона за туризма, като това прави получаването на регистрационен номер задължително. Този номер ще трябва да присъства в обявите в онлайн платформите и ще бъде използван за проверка и обмен на данни с компетентните органи. Предлагането на нерегистрирани или неправилно регистрирани обекти за отсядане на гости няма да е възможно.

• Какво трябва да направят домакините?

Домакините следва да проверят дали техният имот подлежи на регистрация и съответно да получат регистрационен номер.

• Какво трябва да направят инвеститорите?

За инвеститорите, които купуват имоти с цел краткосрочно отдаване под наем е препоръчително да проверят дали имотът може да се използва за краткосрочно настаняване, дали е необходима регистрация и дали такава регистрация може да бъде получена;

Какъв е практическият ефект на новите правила?

Регламентът не въвежда общоевропейска забрана или лимит за краткосрочни наеми. Той обаче значително повишава изискванията за прозрачност и ще направи съществуващите национални и местни правила много по-лесни за прилагане.

Най-съществената промяна е, че онлайн платформите ще бъдат включени пряко в процеса на спазване на правилата.

На практика това означава:

• по-трудно публикуване на обяви без регистрационен номер;
• по-лесно откриване на грешни или неверни данни;
• риск от премахване на обяви при липсващ или невалиден регистрационен номер;
• повече информация за държавните и общински органи относно реалния брой нощувки, гости и активни обекти;