Vienna introduces renovation obligations triggered by transactions

The Vienna EU Buildings Directive Implementation Act 2026

*This Client Alert is also available in German.

Since 15 July 2026, the sale, lease, gift or change of use of an entire non-residential building in Vienna may trigger a public-law renovation obligation. Under certain circumstances, the transfer of shares in a company is also treated as a sale.

The Vienna EU Buildings Directive Implementation Act 2026 (W-EGUG 2026), LGBl. for Vienna Nr. 25/2026, implements Directive (EU) 2024/1275 on the energy performance of buildings. It affects the Vienna Building Code, the Vienna Heating and Air Conditioning Systems Act 2015 and the Vienna Garage Act 2008.

A key change is the restructuring of the 7th section of the Vienna Building Code (Energy saving and thermal insulation). The catch-all provision Section 118, which had grown over the years, has been divided into eleven individual provisions (Sections 118 to 118j). For transactional practice, Section 118d para. 3 of the Vienna Building Code is particularly relevant.

1. The requirements increase in stages

The basic principle remains unchanged: buildings must still be planned and constructed so that the amount of energy required is limited in accordance with the state of the art. The benchmark is the overall energy performance stated in the energy performance certificate, calculated in accordance with the framework set out in Annex I to Directive (EU) 2024/1275. The detailed minimum energy performance standards are governed by OIB-Directive 6 (Section 3 para. 2 Vienna Building Technology Ordinance 2023). The minimum energy performance standards must be reviewed at least every five years and tightened if necessary.

It should also be noted that new buildings must be constructed at least as nearly zero-energy buildings. The same applies to major renovations, as defined in Section 118 No. 16 of the Vienna Building Code, to the extent technically, functionally and economically feasible. From 1 January 2028, a stricter standard will apply: from that date, new buildings owned by public bodies must be zero-emission buildings. From 1 January 2030, this stricter standard will apply to all new buildings. The requirements a building must meet to qualify as a nearly zero-energy building or zero-emission building are likewise set out in OIB-Directive 6.

If the building permit application or a corresponding application, such as an application for a change of use, was filed before the relevant cut-off date, the obligation does not apply (Section 118b para. 6 of the Vienna Building Code). The filing date is therefore a key consideration.

2. Renovation as a transaction consequence

Section 118d para. 3 of the Vienna Building Code links the renovation obligation not to specific construction measures, but to a legal transaction. It concerns existing non-residential buildings in Vienna that do not meet the thresholds set out in Section 118d para. 1 of the Vienna Building Code. The relevant maximum values are set out in OIB-Directive 6. The category includes office and commercial buildings, educational facilities, hospitals, care homes, accommodation establishments, restaurants, event and sports venues, retail premises and multi-purpose buildings.

2.1 Triggering legal transactions

The triggering transactions are the sale, lease, gift and change of use, in each case relating to the entire non-residential building. If the legal transaction concerns only individual offices or parts of a building, the obligation for the building as a whole is generally not triggered, according to the wording of the statute.

A legal transaction involving the transfer of shares in a legal entity that directly or indirectly owns a non-residential building is also deemed to be a sale, provided that it triggers real estate transfer tax liability under Section 1 of the Real Estate Transfer Tax Act 1987 (GrEStG 1987). This means that indirect acquisitions of interests may also be covered, extending to the sale of an upper-tier holding company.

2.2 Renovation obligation

The renovation must be completed within five years of the triggering event, to the extent necessary to meet the minimum energy performance standards for the overall energy performance of building components (within the meaning of Section 118c para. 7 of the Vienna Building Code) or, in the case of major renovations, the minimum energy performance standards for the overall energy performance of existing buildings under Section 118c para. 1 of the Vienna Building Code. The five-year period begins when the transaction becomes legally effective under civil law or when the change of use becomes legally effective. In the case of a sale or gift, this means the legally effective registration of the change of ownership in the land register.

2.3 Notification obligation

The authority must be notified without undue delay when the renovation obligation arises. According to the legislative materials, in the case of transfers of ownership, this obligation falls on the new owner or the new shareholder, as applicable. The statutory text does not expressly allocate this obligation; it should therefore be addressed contractually.

2.4 The cost of non-compliance

A breach of the renovation obligation is punishable by a fine of up to EUR 100,000. In the event of continued non-compliance, the fine may be imposed repeatedly, as each additional period granted by the authority constitutes a new infringement period. Failure to provide notification constitutes a separate administrative offence under Section 135 para. 1 of the Vienna Building Code and is punishable by a fine of up to EUR 50,000.

2.5 When the obligation does not apply

If the cost-benefit analysis for the comprehensive renovation required to achieve the thresholds is unfavourable, at least those individual measures that have a favourable cost-benefit analysis must be implemented (Section 118d para. 4 of the Vienna Building Code). The obligation is eliminated altogether only if compliance would result in an unacceptable alteration of the building’s character or external appearance or if renovation would not be technically, functionally or economically reasonable at all (Section 118d para. 5 of the Vienna Building Code). This must be demonstrated by a person authorised under the applicable professional regulations or by an accredited inspection body.

2.6 Consequences for transactional practice

The building’s energy performance is becoming a separate due diligence item, as the renovation obligation can have a material impact on project cost calculations. First, it must be clarified whether the proposed transaction itself triggers a renovation obligation under Section 118d para. 3 of the Vienna Building Code and, secondly, whether an earlier legal transaction has triggered – or may have triggered – such an obligation. As part of the technical due diligence, it must also be assessed whether renovation measures will be required and, if so, which ones.

In cases of uncertainty regarding the existence and scope of a renovation obligation, WOHNFONDS WIEN Fund for Housing Construction and Urban Renewal offers independent and comprehensive advice (Section 118j of the Vienna Building Code).

3. What else is included in the package

The W-EGUG 2026 also introduces additional building-technical requirements for new construction and the renovation of existing buildings. These include, among other things, solar energy measures for new buildings (Section 118e of the Vienna Building Code), requirements for building services systems under the Vienna Heating and Air Conditioning Systems Act 2015 and requirements for installing mobility infrastructure, including bicycle parking spaces (Section 119a para. 3 of the Vienna Building Code) and charging points for electric vehicles under the Vienna Garage Act 2008. These are predominantly technical requirements and are therefore not considered further here.

The Wolf Theiss Real Estate Team will be pleased to assist you with any questions regarding the new regime or its implications for a planned transaction.

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Wien renoviert jetzt per Vertrag
Das Wiener
EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026

Seit 15. Juli 2026 können der Verkauf, die Vermietung, die Schenkung oder die Nutzungsänderung eines gesamten Nicht-Wohngebäudes in Wien eine öffentlich-rechtliche Renovierungsverpflichtung auslösen. Einem Verkauf gleichgestellt sind unter bestimmten Voraussetzungen auch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen.

Das Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 (W-EGUG 2026), LGBl. für Wien Nr. 25/2026, setzt die Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden um. Geändert wurden konkret die Bauordnung für Wien, das Wiener Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2015 und das Wiener Garagengesetz 2008.

Eine zentrale Änderung ist die Neustrukturierung des 7. Abschnitts der Bauordnung für Wien (Energieeinsparung und Wärmeschutz). Der über Jahre zur Sammelnorm angewachsene § 118 wird in elf Einzelbestimmungen zerlegt (§§ 118 bis 118j). Für die Transaktionspraxis maßgeblich ist davon § 118d Abs 3 der Bauordnung für Wien.

1. Die Anforderungen steigen in Stufen

Am Grundsatz ändert sich nichts: Bauwerke sind auch weiterhin so zu planen und auszuführen, dass die benötigte Energiemenge nach dem Stand der Technik begrenzt wird. Maßstab ist die im Energieausweis ausgewiesene Gesamtenergieeffizienz, berechnet nach dem Rahmen des Anhangs I der Richtlinie (EU) 2024/1275. Die Mindestanforderungen im Detail regelt die OIB-Richtlinie 6 (§ 3 Abs 2 Wiener Bautechnikverordnung 2023). Die Mindestanforderungen sind spätestens alle fünf Jahre zu überprüfen und bei Bedarf zu verschärfen.

Zu beachten ist dabei außerdem, dass neue Gebäude mindestens als Niedrigstenergiegebäude konstruiert sein müssen. Für größere Renovierungen – wie unter § 118 Z 16 der Bauordnung für Wien definiert – ist dies ebenfalls maßgeblich, soweit es technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar ist. Ab 1. Jänner 2028 gilt ein strengerer Maßstab: Neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen müssen ab diesem Zeitpunkt Nullemissionsgebäude sein, ab 1. Jänner 2030 gilt dieser strenge Maßstab für sämtliche Neubauten. Die Anforderungen, welche ein Gebäude zu erfüllen hat, um als Niedrigstenergiegebäude bzw. Nullemissionsgebäude qualifiziert zu werden, sind ebenfalls in der OIB-Richtlinie 6 ausgewiesen.

Wurde der Baubewilligungsantrag oder ein entsprechender Antrag, etwa auf Nutzungsänderung, vor dem jeweiligen Stichtag gestellt, greift die Verpflichtung nicht (§ 118b Abs 6 der Bauordnung für Wien). Der Zeitpunkt der Antragstellung ist damit ein Wertfaktor.

2. Renovierung als Transaktionsfolge

§ 118d Abs 3 der Bauordnung für Wien knüpft die Renovierungsverpflichtung nicht an konkrete Baumaßnahmen, sondern an ein Rechtsgeschäft. Erfasst sind bestehende Nicht-Wohngebäude in Wien, die die nach § 118d Abs 1 der Bauordnung für Wien festgelegten Schwellenwerte nicht erfüllen. Die maßgeblichen Höchstwerte sind in der OIB-Richtlinie 6 festgelegt. Zur Gebäudegruppe zählen insbesondere Büro- und Geschäftsgebäude, Bildungseinrichtungen, Krankenhäuser, Heime, Beherbergungsbetriebe, Gaststätten, Veranstaltungs- und Sportstätten, Verkaufsstätten und Mehrzweckgebäude.

2.1 Auslösende Rechtsgeschäfte

Auslöser sind Verkauf, Vermietung, Schenkung und Nutzungsänderung, jeweils bezogen auf das gesamte Nicht-Wohngebäude. Betrifft das Rechtsgeschäft nur einzelne Büros oder einzelne Gebäudeteile, wird die Verpflichtung für das Gesamtgebäude nach dem Gesetzeswortlaut grundsätzlich nicht ausgelöst.

Als Verkauf gilt auch ein Rechtsvorgang zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen einer juristischen Person, in deren unmittelbarem oder mittelbaren Eigentum ein Nicht-Wohngebäude steht, sofern er die Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 GrEStG 1987 auslöst. Damit können auch mittelbare Beteiligungserwerbe erfasst sein, bis hin zum Verkauf einer übergeordneten Besitzgesellschaft.

2.2 Renovierungsverpflichtung

Zu renovieren ist binnen fünf Jahren ab dem auslösenden Ereignis, und zwar in jenem Umfang, der zur Erreichung der Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäudekomponenten (iSd § 118c Abs 7 der Bauordnung für Wien) bzw. im Falle größerer Renovierungen der Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz bestehender Gebäude gemäß § 118c Abs 1 der Bauordnung für Wien erforderlich ist. Die Frist läuft ab der zivilrechtlich rechtsgültigen Durchführung des Rechtsgeschäfts oder der rechtsgültigen Nutzungsänderung. Bei Kauf und Schenkung ist das die rechtskräftige Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

2.3 Bekanntgabeverpflichtung

Der Eintritt der Renovierungsverpflichtung ist der Behörde unverzüglich bekannt zu geben. Nach den Gesetzesmaterialien trifft diese Pflicht bei Eigentumsübergängen die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer bzw. die neue Gesellschafterin oder den neuen Gesellschafter. Im Gesetzestext steht diese Zuordnung nicht ausdrücklich, weshalb diese vertraglich geregelt werden sollte.

2.4 Was Verstöße kosten

Die Verletzung der Renovierungsverpflichtung wird mit einer Geldstrafe von bis zu EUR 100.000 geahndet. Bei anhaltender Nichterfüllung kann die Strafe mehrfach verhängt werden, weil jede behördliche Nachfristsetzung einen neuen Tatzeitraum begründet. Die unterlassene Bekanntgabe ist eine eigene Verwaltungsübertretung nach § 135 Abs 1 der Bauordnung für Wien und kostet bis zu EUR 50.000.

2.5 Wann die Pflicht entfällt

Fällt die Kosten-Nutzen-Analyse für die zur Erreichung der Schwellenwerte erforderliche Gesamtrenovierung ungünstig aus, sind zumindest jene Einzelmaßnahmen umzusetzen, die eine günstige Kosten-Nutzen-Analyse aufweisen (§ 118d Abs 4 der Bauordnung für Wien). Ganz entfällt die Pflicht nur, wenn die Einhaltung eine unannehmbare Veränderung der Eigenart oder des äußeren Erscheinungsbildes bedeuten würde oder eine Renovierung technisch, funktionell oder wirtschaftlich überhaupt nicht vertretbar wäre (§ 118d Abs 5 der Bauordnung für Wien). Der Nachweis ist durch eine berufsrechtlich berechtigte Person oder eine akkreditierte Prüfstelle zu erbringen.

2.6 Konsequenzen für die Transaktionspraxis

Der energetische Status wird zum eigenständigen Prüfpunkt der Due Diligence, da die Renovierungsverpflichtung einen wesentlichen Einfluss auf die Projektkalkulation haben kann. Zu klären ist erstens, ob die geplante Transaktion selbst eine Renovierungsverpflichtung nach § 118d Abs 3 der Bauordnung für Wien auslöst, und zweitens, ob bereits ein früheres Rechtsgeschäft eine solche ausgelöst hat bzw. haben könnte. Im Rahmen der technischen Due Diligence ist ferner zu prüfen, ob und welche Renovierungsmaßnahmen anfallen.

Bei Unsicherheiten über Bestand und Umfang einer Renovierungsverpflichtung bietet der WOHNFONDS WIEN Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung eine unabhängige und ganzheitliche Beratung (§ 118j der Bauordnung für Wien).

3. Was sonst noch im Paket steckt

Das W-EGUG 2026 bringt zusätzlich weitere bautechnische Vorgaben für Neubau und Bestandsrenovierung. Diese betreffen unter anderem die Solarenergievorkehrungen bei Neubauten (§ 118e der Bauordnung für Wien), die Anforderungen an gebäudetechnische Systeme gemäß dem Wiener Heizungs- und Klimaanlagengesetz 2015 sowie Anforderungen zur Errichtung der Mobilitätsinfrastruktur (insbesondere Fahrradabstellplätze gemäß § 119a Abs 3 der Bauordnung für Wien und Ladepunkte für Elektrofahrzeuge nach dem Wiener Garagengesetz 2008). Es handelt sich hierbei überwiegend um technische Detailregelungen, die in diesem Beitrag außer Betracht bleiben.

Für eine konkrete Analyse Ihrer Rechtsfrage oder Ihrer geplanten Transaktion steht Ihnen das Real Estate Team von Wolf Theiss gerne zur Verfügung.