Neues zu Mietverträgen in Österreich

1. DER VERMIETER HAT KEINEN ANSPRUCH GEGEN DEN MIETER AUF BESEITIGUNG JEGLICHER GEBRAUCHSSPUREN

Der OGH entschied, dass die Verpflichtung zur Übergabe der Wohnung durch den Mieter "in ordnungsgemäßem Zustand, wie bei Mietbeginn übernommen" ist gröblich benachteiligend und daher unzulässig. Durch diese Klausel wird der Mieter nämlich zu Renovierungsarbeiten auch bei Abnützung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch verpflichtet, genau dieser Gebrauch wird aber durch den Mietzins bereits abgegolten. 

2. GRAUBEREICH: TRAGUNG VON ERHALTUNGS- UND ERNEUERUNGSPFLICHTEN

Im Vollanwendungsbereich hat der Vermieter nur sehr eingeschränkte Erhaltungspflichten gem §  3 MRG und zwar insbesondere betreffend die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und des Mietgegenstandes, bei letzterem allerdings nur wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt.

Parallel dazu findet im Vollanwendungsbereich auch § 1096 Abs 1, zweiter Satz ABGB Anwendung, wonach der Mieter berechtigt ist, Mietzinsreduktion- bzw Befreiung geltend zu machen, wenn der Bestandgegenstand derart mangelhaft ist, dass er zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt.

Ferner hat der Mieter nach § 8 MRG den Bestandgegenstand zu warten und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Der OGH kommt daher zum Ergebnis, dass es im MRG einen Graubereich gibt, in dem weder der Vermieter erhaltungs-, noch der Mieter instandhaltungspflichtig ist. Hierin fallen insbesondere defekte Thermen oder Boiler sowie das Ausmalen des Mietgegenstandes. 

Da die "generelle Überwälzung der Erhaltung des Mietgegenstands auf den Mieter (…) zweifellos als gröblich benachteiligend zu erachten" ist, kam der OGH zum Ergebnis, dass die Klausel "Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z1 MRG vereinbaren die Streitteile die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen" nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig ist.

3. HAUSTIERE

Die Klausel, wonach ganz allgemein die Haltung von jeglichen Haustieren nicht gestattet ist, ist gröblich benachteiligend und daher unzulässig.

Author

Birgit Kraml

Counsel
Austria