Praxis Tipp

Für die Verfahrensführung empfiehlt es sich, Beweise zu sichern, um den erheblich nachteiligen Gebrauch auch vor Gericht gut dokumentieren zu können.

Räumungsverfahren in der Praxis

Unabhängig vom Vorliegen von Miete oder Pacht kann der Bestandgeber den Vertrag vorzeitig auflösen, wenn der Bestandnehmer einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstandes macht.

Die Kündigung eines Bestandnehmers kann sich als langwierig und mühsam darstellen.

Auch wenn wichtige Kündigungsgründe vorliegen, diese vertraglich vereinbart und festgelegt wurden, wird sich der Bestandnehmer meistens gegen die Kündigung wehren.

Dabei kommt ihm die Judikatur der letzten Jahre entgegen, wonach Bestandverträge in Einkaufszentren unter den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, somit nur aus den gesetzlich vorgesehenen wichtigen Gründen gerichtlich gekündigt werden können.

Will der Bestandgeber den unliebsamen Bestandnehmer nicht länger in seinem Bestandgegenstand wissen, wird er ein Verfahren anstrengen müssen, in dem er das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes bzw den erheblich nachteiligen Gebrauch des Bestandgegenstandes durch den Bestandnehmer beweisen muss.

Ein Bestandnehmer eines Centers war gekündigt worden, nachdem er sich nicht an das Webekonzept des Centers, nämlich seine Produkte zumindest 30% unter dem unverbindlichen Verkaufspreis des Herstellers, anzubieten, hielt.

Er wandte ein, der Vertrag falle unter den Teilanwendungsbereich des MRG, es läge kein wichtiger Grund vor.

Die Gerichte gingen auf die Frage, ob Miete oder Pacht vorliegt, nicht näher ein, sondern entschieden, dass der Bestandnehmer jedenfalls einen wichtigen Grund nach § 1118 ABGB gesetzt hat, der den Bestandgeber zur Kündigung berechtigt. Wird nämlich der zentrale Punkt des Werbekonzepts des Bestandgebers nachhaltig nicht eingehalten, besteht die evidente Gefahr, dass Kunden das Center nicht mehr besuchen, weil ihre Erwartungen nicht erfüllt werden. Die Nichteinhaltung der Werbelinie des Centers stellt daher einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar, der den Ruf des Centers und wichtige wirtschaftliche Interessen des Bestandgebers gefährdet.

Das Verfahren durchlief sämtliche Instanzen, die Entscheidung ist rechtskräftig. Wolf Theiss war an dem Verfahren auf Bestandgeberseite beteiligt.

Author

Birgit Kraml

Counsel
Austria