Praxis Tipp

Die kritische Auseinandersetzung mit Mietvertragsklauseln betraf bisher vorwiegend Konsumentengeschäfte. Gröblich benachteiligende Klauseln sind aber auch bei Verträgen zwischen Unternehmen unzulässig.

Mietvertragsklauseln neuerlich auf dem Prüfstand

Beklagte war eine Hausverwaltung, die Vertragsbausteine in Mietverträgen verwendet. Die Hausverwaltung schließt diese Mietverträge mit Verbrauchern ab, wobei sie als Stellvertreterin des jeweiligen Wohnungseigentümers fungiert, unabhängig davon, ob dieser Unternehmer oder Verbraucher ist. Die Arbeiterkammer hatte die Hausverwaltung bereits wegen Unzulässigkeit der Klauseln und Verstoß der Klauseln gegen das Konsumentenschutzgesetz geklagt. Die Hausverwaltung wurde rechtskräftig verpflichtet, die Verwendung von insgesamt 39 Klauseln oder sinngleicher Klauseln im geschäftlichen Verkehr zu unterlassen.

In weiterer Folge forderte die Arbeiterkammer die Hausverwaltung auf, ihr ihre neuen Textbausteine für Mietverträge zu übermitteln. Die Hausverwaltung kam der Aufforderung nach, die neuen Textbausteine wurden von der Arbeiterkammer abermals beanstandet. Die Hausverwaltung gab sodann eine Unterlassungserklärung ab, in der sie sich verpflichtete, diese Klauseln nicht bei Geschäften mit Verbrauchern bei Unternehmer-Verbraucher-Geschäften zu verwenden. 

Die Arbeiterkammer brachte schlussendlich Klage ein, mit der Begründung die neuen Klauseln seien sinngleich mit den ursprünglich vom OGH als unzulässig erklärten Klauseln und jedenfalls unzulässig im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern. 

Die Entscheidung des OGH dazu vom 27.2.2012 (2 Ob 215/10x) ist aus mehreren Erwägungen interessant:

Die Hausverwaltung wurde als Stellvertreterin von Vermietern, die Verbraucher sind, tätig. Der OGH ließ eine Verbandsklage der Arbeiterkammer (die Interessen von Arbeitnehmern und Verbrauchern vertritt) zu, die sich gegen Verbraucher, also ua gegen die von der AK vertretene Interessensgemeinschaft,  richtet. Dies wurde ua mit der Berufung der Arbeiterkammer in Angelegenheiten des Konsumentenschutzes und der Wohnverhältnisse Maßnahmen zu treffen, begründet.

Ferner setzte sich der OGH mit der Frage auseinander, was unter einer "sinngleichen Klausel" zu verstehen ist. Er ging dabei von folgenden Prämissen aus:

  • die neu formulierte Klausel muss denselben Gegenstand haben, wie die ursprünglich verbotene Klausel; und
  • sie muss dieselbe Zielrichtung haben, wie die ursprünglich verbotene Klausel. Dabei stellt der OGH auf die Gründe ab, auf Grund welcher die ursprüngliche Klausel beanstandet worden und letztlich verboten worden war. Verfolgt die neu formulierte Klausel dasselbe Ziel (etwa Abschneiden des Mietzinsminderungsrechts des Mieters), so ist die neue Klausel sinngleich und daher unzulässig. Verfolgt die neue Klausel ein anderes Ziel (etwa nicht wie die erste das Abschneiden des Mietzinsminderungsrechts, sondern einen Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit), so handelt es sich nicht um sinngleiche Klauseln.

 

Letztendlich untersuchte der OGH Klauseln auch inhaltlich, wobei ua folgende auch weiterhin als unzulässig angesehen wurden:

Verbot der Abtretung des Vertrages oder des Bestandgegenstandes bzw. Untervermietung: Die Klausel ist im Vollanwendungsbereich unzulässig, im Teilanwendungsbereich nur bei Verträgen zwischen Verbrauchern und Unternehmen.

Die vorhandenen Versorgungsleitungen dürfen nur in einem solchen Umfang in Anspruch genommen werden, dass keine Überlastung eintritt: Da die Klausel offen lässt, ob das Zinsminderungsrecht ausgeschlossen wird bei Mängel die vor oder nach Übergabe eingetreten sind, und im Voraus auf dieses Recht nicht verzichtet werden kann, verstößt die Klausel gegen zwingende gesetzliche Bestimmung und ist daher sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich (und wohl auch im Nichtanwendungsbereich) des MRG unzulässig.

Ausmalverpflichtung des Mieters bei Rückstellung: Die Klausel bevorzugt die Interessen des Vermieters einseitig und ist daher im Voll- Teil- und Nichtanwendungsbereich des MRG gröblich benachteiligend.

Author

Birgit Kraml

Counsel
Austria